Ciudad de México, a 31 de agosto de 2026. – En el marco de las actividades del Fibra DAY, el encuentro cumbre de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (AMEFIBRA), se llevó a cabo el panel especializado «Las FIBRAs como Instrumento de Valor Agregado», moderado por Francisco Chávez, analista en jefe del sector de bienes raíces y FIBRAs en BBVA México. El encuentro reunió a directores generales de fideicomisos inmobiliarios con enfoques operativos especializados y plataformas de desarrollo diversificadas.
Durante la sesión participaron Rodolfo Balmaceda, Director General de FIBRA Upsite; Rodrigo González, Director General de FIBRA Plus; y Diego Ysita, Director General de FIBRA Storage, quienes debatieron sobre los mecanismos para maximizar el rendimiento de los certificados bursátiles, la gestión operativa directa y los retos de liquidez y la valuación en el mercado local.
En este contexto, Jorge Avalos Carpinteyro, presidente de la AMEFIBRA y CEO de Fibra MTY, destacó la importancia de seguir impulsando la madurez del sector: «La labor de la AMEFIBRA va más allá de sumar más vehículos al mercado; nuestro objetivo prioritario es fomentar una mayor profundidad, liquidez y transparencia para que todas las FIBRAs, sin importar su tamaño o especialización, puedan reflejar su verdadero valor fundamental y ser el motor de inversión que el desarrollo de México requiere».
Desarrollo originario y plataformas operativas integradas
Al analizar los componentes generadores de retorno, Diego Ysita, Director General de FIBRA Storage, explicó que el valor agregado en su vehículo proviene de la institucionalización del segmento de Self Storage (mini bodegas) en México, a través de una plataforma de desarrollo propia y una gestión operativa de contacto directo con el usuario final.
Ysita resaltó la granularidad de sus más de 20,000 clientes en una superficie superior a los 250,000 m² rentables, lo que ha permitido sostener incrementos en rentas superiores al 6% anual durante una década. Asimismo, destacó el potencial de apalancar sus capacidades operativas mediante modelos de Third Party Management y alianzas con desarrolladores privados para incorporar nuevos activos logístico-urbanos al fideicomiso.
Por su parte, Rodolfo Balmaceda, Director General de FIBRA Upsite, subrayó la fortaleza del modelo fundacional enfocado en el desarrollo industrial desde sus etapas iniciales (ground-up development). Balmaceda señaló que el desarrollo asume riesgos iniciales que son compensados con retornos superiores, traduciéndose en distribuciones de capital efectivas para los tenedores, portafolios de alta calidad con 100% de ocupación en contratos dolarizados a largo plazo y una base de clientes con alta recurrencia de expansión.
Adaptación macroeconómica, segmentación y consolidación del mercado
En relación con las estrategias para enfrentar el entorno monetario y bursátil, Rodrigo González, Director General de FIBRA Plus, enfatizó la necesidad de adaptar la estructura de los fideicomisos a los ciclos económicos. Con un portafolio que supera los 1,000 millones de dólares en activos, distribuidos en 80 propiedades. El directivo explicó que la administración interna e integrada verticalmente permite transitar de modelos de desarrollo puro a estrategias de valor mediante la rotación de activos y la segmentación estratégica.
González enfatizó el papel pionero del vehículo en operaciones de adquisición pública (OPAs), como la realizada con Fibra HD, y detalló el proceso actual de delimitación para concentrar los activos industriales en Fibra HD y la cartera urbana en Fibra Plus, optimizando con ello la lectura del valor de cada portafolio por parte del mercado.
Acceso a capital y retos estructurales de liquidez
El moderador del panel, Francisco Chávez, expuso que la liquidez del sector bursátil se concentra actualmente en menos de la mitad de los vehículos listados, generando un bucle de valuaciones por debajo del valor en libros que limita la emisión de nuevos follow-ons.
Ante esta brecha, Rodolfo Balmaceda señaló la necesidad de realizar ajustes estructurales en el sistema financiero nacional, comparando la situación con los retos de captura de capital en mercados emergentes. Apuntó que, pese al volumen de activos administrados por las Afores, existen rigideces regulatorias que limitan el flujo de inversión hacia FIBRAs medianas.
En este sentido, planteó la oportunidad de que la banca de desarrollo intervenga como un puente de financiamiento intermedio para detonar la infraestructura que el país demanda.
Finalmente, los ponentes coincidieron en que la tendencia de consolidación y fusiones en la industria continuará como un catalizador natural para reducir los diferenciales de valuación, mejorar los volúmenes de intermediación y consolidar a las FIBRAs como los vehículos de inversión de largo plazo por excelencia en el mercado inmobiliario mexicano.
